易宪容：中国房地产市场最大的风险是房价下跌，泡沫有巨大的泡沫。

在刚刚过去的2020年，很多人都说股市经历了V反转。事实上，中国的房地产市场也经历了一个“由低迷到火爆”的V过程。尽管受到疫情的影响，但无论是房价增速还是房地产销售和投资两项重要指标，都经历了一个下降、回升和企稳的过程。

同时，2020年中国房地产市场将伴随着诸多关键词，如新房摇号、南北房地产市场分化、多地人才安置放宽、长租公寓雷鸣、学区房激烈等。另一方面，房地产企业也出现了许多标志性事件。除了打压房地产企业融资的著名“三条红线”，资本市场上还有万科养猪、恒大借壳终止等重大事件。

近日，中国社科院发布报告预测，2021年中国房价将上涨5%，这在房地产业掀起了一场风暴。中国房价为何“只涨不跌”？为什么政策越调控，房价就越高？2021年房价走势如何？房地产税何时开征？此时，“买”还是“卖”？就上述问题，腾讯财经近日与著名房地产专家、中国社科院金融研究所金融发展室原主任、现任青岛大学经济学院教授易宪容进行了交谈。

易宪容被誉为“房地产代言人”。早年，他是中国房地产新闻界最受欢迎的学者之一。有媒体评论说，易宪容更像是抵制房价泡沫的“勇士”。他多次在公开场合表示，要警惕房价过高的风险，开发者和政府要下决心调整房地产市场。

以下是一些观点：

1、 回顾2020年楼市关键词

Q： 如果我们从2020年的整个房地产市场来看，我们都说股市在2020年经历了V反转。事实上，房地产市场也经历了一个“由低迷到火爆”的V过程。无论是房价的增长，还是房地产销售和投资的两个重要指标，都经历了下降、回升和企稳的过程。总体而言，您认为2020年房地产市场格局如何？

易宪容：covid-19，2020年，尽管新皇冠爆发，但楼市这几年的走势没有改变，而且还在上涨。中国房地产的快速复苏和许多城市房价的上涨，基本上都是由投机推动的，这是不可持续的。

房地产市场的核心是信贷和税收。2020年以来，货币政策相对宽松，而税收政策几乎没有变化，这使得2020年房地产市场总体保持繁荣。

关键词：新房万人

Q： 让我们来分析一下2020年房地产市场的关键词。2020年，深圳、杭州等地将出现“万人抢房”、“新热”现象。你怎么看这种奇怪的现象？这个问题的根源是什么？

易宪容：这些现象说明我国房地产市场仍以投机为主。基于以往的经验和当前过于宽松的货币政策，房地产投资者预期国内城市的房价会像以前一样快速上涨，因此他们往往利用银行的金融杠杆冲进房地产市场。而且，如此高的房价，只有少数人在投机。这显然违背了“以房不炒”的原则。

Q： 受此影响，2020年信贷政策将相对宽松。您认为是否存在因利率下调导致资金变相流入房地产市场的情况？

易宪容：是的，不仅仅是一点点。一定是大量的资本流入。房地产市场杠杆率很高。如果没有资金流入，房地产市场就不可能如此火爆。

关键词：南北楼市分化

Q： 谈到这一现象，南北楼市的“差距”成了热门话题。与珠三角、长三角相比，北方房价下降更为明显。您如何看待中国楼市的这种“分化”现象？

易宪容：这种分化与人口流入和经济繁荣有很大关系。只有经济条件好，人口流入量大，才能有住房需求和投资价值。我国区域经济发展差距过大：城乡之间、大城市与中小城市之间、东南地区与西北地区之间。

但我认为房价的差距会逐渐缩小，因为中国的土地是公有制的，这意味着土地的供应可以是无限的。我一再强调，只要房价持续上涨，房地产企业的投资扩张和住房供应就不会停止。

关键词：人才安置

Q： 2020年，广州、苏州等多个城市放宽人才落户限制。近期，北京还计划出台公共住区政策。在您看来，未来人才落户门槛以下是否会成为城市发展的趋势？

易宪容：这是每个城市的房地产营销策略。疫情过后，这些城市的房地产市场停止了，因此通过各种优惠政策吸引了更多的人。

Q： 放松结算能否等同于放松楼市调控？降低购房门槛是否会刺激房地产市场的发展，使房价越来越高？

易宪容：我们看问题的本质。实质上，这不是政策调控的问题。

在笔者看来，楼市出现的问题与这些行政政策关系不大，只能在短期内起到调控作用。

Q： 你认为楼市问题的根源是什么？

易宪容：中国楼市最大的风险就是房价下跌。

中国保监会主席郭树清早前指出，就现阶段中国金融风险而言，房地产是最大的“灰犀牛”。北京的房价高达10、20左右，纯属投机。近年来，中国房地产市场从未真正向下调整过。只要房价持续上涨，买房对很多人来说还是一个很好的投资机会，而房地产企业也会不断加大开发投资，因此房地产市场会不断扩大。

但这是不可持续的，整个房地产市场逐渐饱和，许多城市的房价有下降趋势。房地产市场形势持续十多年的概率已经越来越低。一旦房价停涨或停跌，银行、房地产开发者等都将面临风险。这也是中国金融市场最大的隐忧。

只要高房价持续下去，金融市场和房地产市场就一直面临隐患。房价调整是唯一的必然趋势。

关键词：长租公寓、雷雨

Q： 长期租赁公寓风暴也是2020年房地产市场不得不谈论的一个关键词。2020年，蛋壳公寓维权事件将长租公寓推上舆论高峰，“完善长租市场”后来被写入“十四五”规划。您如何看待中国租赁市场的发展？您认为长期租赁公寓行业的症结是什么，未来该何去何从？

易宪容：中国的租赁市场在理论、政策和观念上都没有做好充分的准备。首先，要制定一系列适应我国住房租赁市场的政策。

从国际经验来看，我国发展长期租赁住房市场的最佳借鉴应该来自德国。为什么德国居民喜欢租房子而不是拥有房子？在德国，住房的交易成本很高，住房资本利得税是以累加的方式征收的，基本上不能使住房交易有利可图，这自然会削弱居民持有住房的积极性。德国有四项专门针对租赁市场的法律。在这些法律制度的保护下，德国的房屋租赁市场非常发达，市场化程度很高，但要在房屋市场上获得暴利几乎是不可能的。

从德国的经验可以看出，现代住房租赁市场的本质和核心是如何保障低收入者的基本生活条件，实现社会住房公平。要做到这一点，中国楼市必须回归住宅消费的功能，而不是成为赚钱的工具。

目前，我国不少企业把住房租赁市场作为一种金融工具，如市场上流行的“租贷”。政府要坚决取缔，这是建立中国长期租赁市场的关键。

关键词：房地产企业“三条红线”

Q： 2020年房地产最重要的政策是8月下旬出台的限制房地产企业融资的“三条红线”。年底，银行房贷业务“两条红线”也出台。你觉得这些政策怎么样？对房地产企业有何影响？

易宪容：这两项政策的出台意在降低房地产市场的杠杆作用。一方面是降低房地产企业的融资风险；另一方面是降低银行在房地产领域的杠杆作用，尽可能控制房地产市场的风险。

然而，房地产企业仍有可能通过影子银行融资的问题。只要资金还能流入房地产企业和房地产市场，房地产市场的扩张就不会停止。

关键词：恒大“后门”终止

Q： 2020年，房地产企业在资本市场上的一件大事，是恒大与深房a计划了4年多的资产重组终止，恒大回归a之路结束，这是什么信号？监管的方向是什么？这对其他房地产企业意味着什么？

易宪容：监管部门希望控制房地产企业的融资杠杆，从而尽可能地控制房地产风险。但笔者认为，遏制房地产投机，核心问题不是融资，而是房地产税的立法。抑制房地产投机不仅是售前环节，更是售后环节。我们一直在说“禁止房地产投机”，但没有真正的税收政策来遏制房地产投机。

关键词：万科猪

Q： 万科去养猪了。是不是说房地产生意不好？现在卖猪比卖房子挣钱多？

易宪容：我也不能这么说。有时媒体把新闻放大了。房地产企业规模相当大，上千亿，养猪投资1亿，与主营业务规模相比微不足道。

只要房价还在上涨，房地产企业的主营业务规模就不会改变。当房价下跌时，房地产企业很难做，那么房地产企业就会遇到无利可图的局面。

2、 恢复房地产市场的政策

Q： “十四五”规划提到“促进”住房消费。上一次提到住房消费是在2015年，当时用的是“稳定”。从“维稳”到“提拔”的信号是什么？这是否与“住有所居、住有所居、不投机”的政策基调相矛盾？

易宪容：没有矛盾。关键是如何界定“住房消费”，让大家住上舒适、安全、实惠的住房，这是好事。

Q： 最近，社科院的报告提到，“十四五”期间开征房地产税是可能的。你预计房地产税什么时候出台？会不会带来房价的实质性调整？

易宪容：这是不可预测的。2010年，新的“国十条”出台，明确指出“发挥税收政策对住房消费和房地产收入的调节作用”，但直到现在，还没有出台任何政策。因为涉及重大利益调整，要看政府是否下定决心让房地产市场回归居住性质。

至于对房价的影响，很难说税收政策一旦出台，会立竿见影，但从长远来看，必然会控制投机。

Q： 房产税迟迟不出台的原因是什么？

易宪容：对于中国房地产税的研究，我们是从2004年开始的。为什么中国不能开征房地产税？最重要的问题是如何平衡和选择其中涉及的利益关系大调整——向中低收入群体靠拢，还是向富人靠拢？公平公正的房地产税将重新分配利益，让那些拥有更多住房、更好住房和更高价值住房的人的利益转化为广大居民的利益。如果不打破现有的利益结构，房地产市场面临的风险就无法化解。

3、 展望2021年房地产市场

Q： 根据社科院发布的预测，2021年房价将上涨5%，不少声音认为房价总体水平将保持稳定。您如何看待2021年的房价走势？

易宪容：按照目前的趋势，房价还是会上涨的。

官方数据显示，房价涨幅不断缩小，但房价依然很高。2004年，北京的平均房价约为4000元/平方米。按每年5%左右的涨幅计算，现在只有2万元或3万元。怎么能涨到5万元或6万元？我想主要是关于土地指标体系。如果我们在周边地区开发更多的建筑，房价就会下降；如果我们在中心地区开发更多的建筑，房价就会上升。或者行政手段太多。

Q： 有数据显示，中国房地产市场相当于全球GDP的3/4。你如何看待房地产泡沫？

易宪容：中国房地产总市值65万亿美元，已经超过美国、欧盟和日本的总和。中国的收入水平不支持房价的合理性，中国的房地产市场泡沫很大。

Q： 你对现在是否应该买房有什么建议？

易宪容：不能一概而论。每个人的情况都不一样，根据自己的经济能力，将来住哪里作为是否买房的决定。

我可以肯定的是，投资房地产赚钱的概率越来越小。目前，房地产市场风险越来越高，尤其是中西部、东北等经济落后地区。不要冒险。别以为过去买房能赚钱。现在这样做比其他投资渠道好。

Q： 根据央行公布的2020年上半年数据，中国居民房地产投资比重高达70%。您认为房地产在未来居民资产配置中的比重会下降吗？你对其他资产比房地产更乐观吗？

易宪容：房地产占居民财富比重高是政策倾向造成的。当住房不能成为投资工具时，人们就不必持有更多的住房。在“以房不炒”政策的引导下，未来房地产在居民财富中的比重肯定会下降。

有许多资产优于房地产，证券市场和信托市场的金融产品是很好的投资选择。在登记制度下，中国的股票市场与过去不同。有很多机会。2020年，创业板市场指数将上涨65%，是全球涨幅最大的主要股指。

现在，如果我们投资房地产并出租，我们将遭受严重的损失。以北京为例，如果租一套600万元的房子，年租金最高为6、7万元，年收入最高为1%-1.5%。不过，如果把这600万元投资理财产品，通常能拿到年收入的4%到5%，也就是30万元一年。与投资理财产品相比，投资房地产一年损失超过20万元。

Q： 除了中国市场，我们还谈到全球市场。最近我看到你发表了一篇关于特斯拉和比特币的博客。你认为这两项资产的投资价值如何？

易宪容：特斯拉是2020年最疯狂的股票，上涨了10倍。到2021年，它的增长步伐不会停止，而是会加快。特斯拉的总市值已经超过了Facebook，马斯克的净财富也超过了亚马逊总裁贝佐斯，成为全球首富。1月7日和8日两个交易日，特斯拉股票的日交易额超过400亿美元，超过苹果、阿里巴巴和亚马逊的总和。

我认为特斯拉目前的股价与基本面和预期没有太大关系。这只是市场上过度资本对特斯拉单一股票过度投机的结果。在这种情况下，没有人会相信特斯拉的股票不是泡沫，但当他们幻想破灭时，他们不知道泡沫是什么。

让我们来看看比特币最近暴涨暴跌的疯狂。作为一种数字货币，比特币只是计算机程序员玩的一种方式。因为如果比特币不与合法货币竞争，它就一文不值。在过去5个月左右的时间里，比特币从1万美元涨到4万多美元，涨幅超过4倍，但最近几天已经跌至3.2万美元，跌幅超过20%。可以说，比特币的疯狂炒作远不止18世纪的密西西比泡沫和南海泡沫，更甚于16世纪荷兰的郁金香热。